¿Qué otros gastos tendré a la hora de vender mi vivienda?

Antes de meterme en esto, pensaba que bastaba con poner la casa en venta, cerrar el trato y cobrar el dinero. Pero no, la realidad es que vender una vivienda tiene muchos gastos detrás, y como a mí nadie me lo explicó al principio, quiero ayudarte para que nada te pille por sorpresa.

Mary Golf Homes, casas, pisos, bungalows, chalets y villas de lujo en la costa de Alicante, nos admiten que una de las preguntas que más se hacen sus clientes es qué tienen que pagar a la hora de vender su casa, y por eso nos han ayudado a elaborar un listado con estos datos:

 

1. La plusvalía municipal (Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos)

Este fue uno de los primeros gastos que me sorprendió. Se llama oficialmente “Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana”, aunque casi todos lo conocen como la plusvalía municipal.

Lo paga el vendedor, y se calcula en función del valor catastral del suelo y del tiempo que hayas sido propietario del inmueble. Básicamente, es un impuesto que se paga por la revalorización del terreno, no del edificio, y lo cobra el ayuntamiento. Aunque tu casa haya bajado de valor, si el terreno ha subido, toca pagar.

La cantidad varía mucho según la ciudad y los años que hayas tenido la casa. En algunos casos puede ser poco, pero en otros es una cantidad importante. Recomiendo que consultes en la web de tu ayuntamiento o directamente vayas a preguntar cuánto te tocaría pagar. Yo lo hice así, con una cita previa, y salí con un número claro que me permitió ajustar mis cuentas.

 

2. El IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas)

Si ganas dinero con la venta, es decir, si vendes tu vivienda por más de lo que te costó, esa ganancia tributa como una ganancia patrimonial.

Ahora bien, no todo el mundo tiene que pagar. Si es tu vivienda habitual y tienes más de 65 años, por ejemplo, puede estar exenta. También hay exenciones si reinviertes el dinero en otra vivienda habitual.

Yo, por ejemplo, vendí mi piso por más de lo que me costó y como no reinvertí en otra vivienda, tuve que tributar la ganancia. La Agencia Tributaria calcula esta ganancia restando al precio de venta lo que te costó comprar la casa más los gastos que tuviste en su momento (notaría, registro, impuestos de compraventa, etc.) y posibles reformas acreditadas.

 

La tributación se hace en estos tramos (según los últimos datos que vi):

• 19% hasta 6.000 €
• 21% de 6.000 € a 50.000 €
• 23% de 50.000 € a 200.000 €
• 27% de 200.000 € a 300.000 €
• 28% a partir de 300.000 €

Lo que yo hice fue sentarme con un asesor fiscal antes de vender para calcular si me salía rentable o si había formas de reducir el impacto.

 

3. Gastos de cancelación de hipoteca

Si aún tienes una hipoteca y la cancelas al vender, hay gastos. Mucha gente cree que con pagar lo que queda ya está, pero no: hay que cancelar la hipoteca también en el registro, y eso implica algunos costes.

 

Hay dos tipos de cancelación:

• La económica: es decir, devolver el dinero al banco. Aquí puede haber una comisión por cancelación anticipada. Hay hipotecas que la tienen y otras que no. Lo mejor es revisar el contrato.
• La registral: una vez que pagas al banco, toca ir al notario y al Registro de la Propiedad para dejar constancia oficial de que la hipoteca ya no existe. Esto también cuesta dinero: notaría, gestoría, registro… A mí me costó unos 500€, aunque puede variar.

Muchos bancos te ofrecen gestionarlo ellos por su cuenta, pero normalmente te meten una gestoría que cobra bastante. Puedes hacerlo por tu cuenta, pero lleva tiempo y hay que estar pendiente de los papeles.

 

4. Certificado de eficiencia energética

Es obligatorio desde hace años y lo necesita cualquier propietario que quiera vender. Se trata de un informe que indica lo eficiente (o no) que es tu vivienda en cuanto a consumo energético. Lo emite un técnico cualificado.

Yo lo encargué a un arquitecto que me recomendaron y me costó 120€. El precio depende del tamaño de la vivienda y de quién lo haga, pero no suele bajar de los 80€ ni pasar mucho de los 150€.

Se necesita tener este certificado desde el primer momento en el que anuncias tu vivienda, no solo al vender. Es decir, que si vas a ponerla en Idealista o cualquier portal, ya deberías tenerlo.

 

5. Gastos de notaría

El vendedor, en teoría, no paga la notaría si no se pacta lo contrario, pero en la práctica, muchas veces hay que compartir el coste o asumir una parte. En mi caso, llegamos a un acuerdo con el comprador de que él se encargaba del total, pero esto no siempre es así.

Además, si tienes que firmar algún poder notarial (por ejemplo, si no puedes asistir el día de la firma y necesitas que alguien lo haga en tu nombre), también te toca pagarlo.

El coste total depende del precio de la vivienda y de lo que se firme, pero como idea general, puede rondar entre 500 y 1.000€.

 

6. Gastos de inmobiliaria (si decides usar una)

Yo vendí con ayuda de una inmobiliaria porque no tenía tiempo ni ganas de estar pendiente de las visitas, llamadas, papeles, etc. La comisión de la inmobiliaria varía mucho, pero suele ser entre el 3% y el 5% del precio de venta. Hay agencias que cobran más si hacen home staging, reportajes profesionales, campañas de publicidad, etc.

En mi caso, la agencia me cobró un 4%, que al principio me pareció mucho, pero al final lo pagué a gusto porque me ayudaron a vender en menos de dos meses y a un precio que por mi cuenta no habría conseguido.

Eso sí, asegúrate de firmar un contrato claro y que no haya cláusulas abusivas. Y mucho ojo con las exclusivas: hay inmobiliarias que te exigen que solo puedas vender a través de ellos durante cierto tiempo. Léelo todo bien.

 

7. Adecuaciones, reformas y pequeñas mejoras

Antes de poner a la venta la casa, yo tuve que hacer algunas pequeñas mejoras. No hablo de reformas grandes, pero sí cosas que suman: pintar, arreglar humedades, cambiar algunas llaves de luz, darle un lavado de cara a la cocina…

No es obligatorio, claro, pero si tu vivienda tiene muchos años o está un poco descuidada, conviene invertir un poco para que se vea mejor y así poder venderla más rápido y a mejor precio.

A mí pintarla me costó unos 800€, cambiar unos grifos y enchufes otros 200€, y una limpieza a fondo profesional 150€. No es poco, pero lo recuperé con creces porque la gente se lleva una mejor impresión en las visitas.

 

8. Gastos de comunidad, IBI y suministros

Hasta el día que firmas la venta, todos los gastos asociados a la vivienda siguen siendo tuyos.

Esto incluye:

• Gastos de comunidad: si hay cuotas pendientes o derramas, el comprador puede pedir que las pagues tú antes de la venta. Lo habitual es aportar un certificado de estar al corriente.
• IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles): se paga una vez al año. Hay ayuntamientos que permiten prorratearlo entre comprador y vendedor según los meses del año que haya vivido cada uno en la casa. Pero si no se pacta nada, lo paga quien sea propietario el 1 de enero.
• Suministros: agua, luz, gas, etc. Si están dados de alta, tendrás que seguir pagando las facturas hasta que se haga el cambio de titularidad.

Yo recomendé al comprador que hiciéramos el cambio el mismo día de la firma, y así se evita líos.

 

9. Documentación y certificados

Además del certificado energético, puede que tengas que aportar otros documentos que no siempre están listos:

• Copia de las escrituras
• Últimos recibos del IBI
• Certificado de estar al corriente de comunidad
• Nota simple del Registro de la Propiedad
• Planos o documentación adicional

Algunas cosas las tenía a mano, otras no. En mi caso, pedir la nota simple costó unos 10€, y actualizar algunos papeles me llevó tiempo más que dinero. Pero si tienes prisa, puede que necesites pagar una gestoría para ayudarte.

 

10. Retención si no eres residente fiscal en España

Esto no me pasó a mí, pero lo dejo por si es tu caso: si no vives fiscalmente en España, al vender una vivienda aquí te retienen un 3% del precio de venta como pago a cuenta del IRPF.

Luego puedes regularizar la situación si corresponde y recuperar parte de ese dinero. Pero que lo sepas, porque mucha gente lo desconoce y se lleva un susto.

 

Vender una vivienda no es solo recibir dinero

Yo, que pensaba que todo sería rápido y sin líos, acabé teniendo que organizar papeles, hacer cuentas, pagar más de lo que esperaba… y aprendí mucho por el camino.

Si tuviera que darte un consejo final, sería este: haz una lista de todos los gastos posibles antes de poner el cartel de “Se vende”. Consulta con un asesor, habla con tu banco, revisa tu hipoteca, calcula los impuestos… Porque al final, lo que importa no es solo por cuánto vendes, sino lo que realmente te queda en el bolsillo.

Espero que todo esto te ayude si estás pensando en vender tu casa. Si me hubiera encontrado con alguien que me lo explicara así desde el principio, me habría ahorrado muchos sustos.