Cada vez más propietarios venden su vivienda.

La venta de viviendas en España durante el 2024 creció un 12,5%. Todo apunta a que el 2025 terminará con un aumento superior. Sube el número de propietarios que ponen su casa en venta, en lugar de alquilarla.

El periódico El País remarca el dato de que cada 6 meses se venden en España casi 360.000 viviendas. El número de ventas más abultado de los últimos 18 años. El mercado de la compra-venta de inmuebles ha alcanzado niveles equiparables a los que tenía antes de que explotara la burbuja inmobiliaria, en la crisis del 2008.

Sin embargo, el panorama ha cambiado. La mayor parte de la vivienda que se vende en la actualidad es vivienda de segunda mano. Más de 278.000 inmuebles antiguos frente a unos 79.000 de obra nueva.

Lo otro que ha cambiado es el perfil de los compradores. Entre las personas que invierten en vivienda en nuestro país vemos un alto porcentaje de extranjeros no residentes. El mercado inmobiliario español es, hoy por hoy, un interesante nicho de inversión.

Por otro lado, vemos parejas de mediana edad, que algunos de ellos tuvieron piso en propiedad antes de la crisis, y que ahora se lanzan de nuevo a comprar ante la inestabilidad del mercado del alquiler.

Para muchos propietarios, la venta es la mejor opción. Les evita quebraderos de cabeza. Es el caso de Javier Pérez, de Badalona, que heredó la casa de sus padres y en lugar de irse a vivir a allí o alquilarla, se la cedió a Vip House, una agencia de referencia de esta ciudad catalana con más de 5 años de experiencia, para que se la vendiera.

“No me veo gestionando un alquiler” – me comenta –“prefiero vender la casa de una vez y olvidarme del asunto. Aunque ese piso me traiga muchos recuerdos.”

¿Por qué sube el número de pisos en venta?

En estos momentos, el grueso principal de la población española prefiere alquilar a comprar. Esto ha hecho que el precio del alquiler alcance unos niveles desorbitados. Hoy, la mensualidad de un alquiler es superior a la cuota mensual que pagaríamos en una hipoteca. Por esta razón sorprende que existan tantos propietarios que decidan vender en lugar de alquilar.

Los expertos señalan que el aumento del parking de viviendas de segunda mano en venta se debe a una combinación de factores. En primer lugar, encontramos el aumento de la población, principalmente por la llegada de inmigrantes. Un sector que requiere un alojamiento inmediato y que muchas veces desiste de alquilar piso por las complicaciones cada vez mayores que se encuentran en el mercado del alquiler.

Por otro lado, tenemos el interés de los inversores extranjeros por el mercado inmobiliario español. Las casas en España son más baratas que en otros países de nuestro entono. Además, el precio de la vivienda está aumentando por encima del 10% anual, con aumentos de entre un 1% y un 1,5% de mes a mes. Un valor seguro que puede proporcionar una interesante rentabilidad.

Se comenta que las preferencias han cambiado después de la pandemia del COVID-19. Ahora encontramos más personas interesadas en comprar de las que había en el 2020.

Tenemos una alta demanda en la compra de viviendas, si lo comparamos con años anteriores, que contrasta con una baja oferta de vivienda nueva. Por lo que el mercado de segunda mano es la mejor opción de compra.

Vender una vivienda asegura una alta liquidez inmediata. Algo que da seguridad a los propietarios en un momento de cierta inestabilidad económica, como la que estamos viviendo con las fluctuaciones de la inflación y la ralentización de la economía en el resto de Europa.

El proceso de vender una vivienda.

Aunque, como acabamos de señalar, vender una vivienda nos aporta una rápida liquidez, su venta no es inmediata, sigue un proceso. Estos son los pasos que se suelen dar:

1. Analizar la situación del mercado. Antes de fijar un precio, conviene revisar la oferta de viviendas similares en la zona, su estado y el tiempo medio de venta. Esto nos ayudará a definir expectativas realistas.
2. Reunir la documentación necesaria. Es imprescindible disponer de la escritura, recibos del IBI, certificado energético y estatutos de la comunidad. Contar con todo desde el principio agiliza el proceso.
3. Tasar la vivienda correctamente. Una tasación profesional o el asesoramiento de un agente inmobiliario permiten ajustar el precio al mercado. Un valor demasiado alto puede alargar la venta y uno demasiado bajo, reducir el beneficio.
4. Preparar la vivienda para las visitas. Una limpieza profunda, pequeñas reparaciones o mejoras estéticas, como pintar o despejar espacios, aumentan el atractivo de la casa y facilitan que el comprador se imagine viviendo allí.
5. Crear un anuncio atractivo. Las viviendas se venden, en gran medida, por el anuncio. Para ello necesitamos prepara imágenes de calidad, una descripción clara y datos precisos (metros útiles, orientación, estado, gastos). Esto nos ayuda a destacar entre la competencia en los portales inmobiliarios.
6. Gestionar las visitas y filtrar los interesados. Es importante mostrar la vivienda con flexibilidad horaria y responder a las dudas de los potenciales compradores. A partir de ahí, filtraremos a quienes realmente tienen intención de compra y evitaremos pérdidas de tiempo.
7. Negociar la oferta y firmar un contrato de arras. Tras acordar un precio con el comprador, ya que en ocasiones puede abrirse una pequeña negociación, suele firmarse un contrato de arras que fija condiciones, plazos y una señal económica que garantiza el compromiso de ambas partes de efectuar la operación comercial.
8. Firmar la escritura ante notario. El proceso finaliza con la firma de la venta ante notario, el pago del precio restante y la entrega de llaves. Después, el comprador registra la propiedad a su nombre.

Las ventajas de trabajar con una inmobiliaria.

Si bien hay algunos propietarios que llevan el proceso de venta ellos mismos, la mayoría opta por trabajar con una inmobiliaria. Esto es por las ventajas que ofrece trabajar con profesionales. Estas son las más destacadas:

• Valoración profesional del inmueble. Las inmobiliarias conocen mejor el mercado local y pueden fijar un precio más realista y competitivo. Esto evita tanto infravaloraciones como precios inflados.
• Mayor visibilidad en portales inmobiliarios. (Incluso por internet). Las agencias publican el anuncio en numerosos portales inmobiliarios y utilizan estrategias de marketing digital para llegar a más compradores, aumentando las posibilidades de encontrar al comprador adecuado.
• Presentación profesional. Muchas inmobiliarias suelen disponer de fotógrafos, herramientas de edición y, en ocasiones, incluso servicios de home staging (preparar la vivienda para la promoción y las visitas). Una presentación atractiva acelera las ventas.
• Gestión y filtrado de visitas. Este es un paso que de no hacerlo una inmobiliaria tendría que hacerlo el propietario. Un trabajo que requiere tiempo y donde los agentes inmobiliarios tienen experiencia.
• Negociación experta. Un agente inmobiliario negocia en nombre del vendedor para obtener el mejor precio posible. Además, controla los tiempos y evita situaciones que puedan perjudicar la operación.
• Seguridad jurídica y documental. Las agencias revisan contratos, arras, documentación y requisitos legales para evitar errores o riesgos en la operación. Esto da tranquilidad al propietario durante todo el proceso.
• Mayor probabilidad de cerrar la venta. Ante todo, el agente inmobiliario es un vendedor profesional. Por lo que cuenta con más herramientas para cerrar la venta en el menor tiempo posible.

Reformar para vender.

Un fenómeno que vemos en la actualidad y que llama la atención es el de reformar viviendas de segunda mano para venderlas. Algunas de las personas que actúan así son propietarios, mientras que otros son emprendedores que compran viviendas antiguas, las reforman y las vuelven a poner a la venta.

En el auge de esta tendencia ha influido el éxito de determinados reality shows de televisión como “Hermanos a la obra”. La mayoría de estos programas están grabados en Estados Unidos. Debemos ser conscientes de que el mercado inmobiliario norteamericano no es el español.

Evidentemente, reformar una vivienda va a hacer que aumente su precio. Sin embargo, un artículo publicado en el periódico La Vanguardia nos advierte que determinadas reformas pueden hacer que no sea rentable la operación. Es decir, que tengamos menos beneficio neto o, incluso, que perdamos dinero.

En España, el precio de una vivienda viene determinado fundamentalmente por la ubicación. Reformar una vivienda de segunda mano puede hacer que la vendamos antes. Como es lógico, la vivienda debe reunir los requisitos básicos de habitabilidad. Este es el primer objetivo de la reforma. Luego, determinadas reformas que se adapten a los gustos de los compradores pueden hacer que aumentemos un poco más el precio de venta. Estamos hablando de colocar calefacción o de si vendemos una casa con jardín, que tenga piscina.

El artículo de La Vanguardia señala que las grandes reformas no suelen ser rentables. Para amortizarlas tenemos que subir mucho el precio de venta y eso hace que el inmueble pierda interés. Mientras que las reformas más sencillas suelen ser un acierto asegurado. El objetivo es que la vivienda dé la impresión de que está en condiciones para entrar a vivir. De las mejoras ya se encargará el nuevo propietario.