El boom de las viviendas vacacionales ha sido una de las grandes transformaciones del mercado inmobiliario español en los últimos años. Lo que comenzó como un nicho atractivo para pequeños propietarios se ha convertido en un sector sometido a una regulación cada vez más estricta y situado en el centro de un intenso debate social. La presión sobre el acceso a la vivienda habitual, el impacto del turismo masivo en los barrios más céntricos y la continua evolución normativa han cambiado por completo las reglas del juego: hoy, la gestión profesional, el cumplimiento legal y el análisis de riesgos resultan determinantes para que un proyecto sea viable.
En este año, la tendencia dominante ya no es el crecimiento sin control, sino la ordenación del sector, la supervisión administrativa y la búsqueda de un equilibrio entre la actividad turística, las necesidades de los residentes y la sostenibilidad del territorio.
Tanto si ya formas parte de este mercado como si estás valorando entrar en él, o simplemente quieres comprender hacia dónde se dirige, conviene tener claros algunos aspectos relevantes: la normativa vigente, las consecuencias de incumplirla, la realidad de la demanda turística y los nuevos retos para la inversión.
El nuevo marco legal, un punto de inflexión.
En enero de 2025 entró en vigor un cambio normativo que marca un antes y un después en el alquiler de corta duración en España. Se puso en marcha el Registro Nacional de Alquileres Turísticos y de Temporada, una plataforma centralizada que obliga a que cualquier vivienda anunciada online como alquiler vacacional cuente con un número oficial de registro para poder publicarse en plataformas que gestionan reservas y pagos directos. Este registro, que inicialmente tenía carácter voluntario, pasó a ser obligatorio en julio de 2025. Desde ese momento, la administración puede exigir la retirada de los anuncios que no cumplan este requisito.
Este sistema unificado, conocido como Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, tiene implicaciones muy concretas:
Cualquier vivienda alquilada por días, semanas o incluso meses y anunciada en plataformas digitales debe estar registrada y disponer de un número identificativo oficial. Además, dicho número debe figurar de forma visible en todos los anuncios publicados. Las autoridades pueden solicitar a las plataformas la eliminación de anuncios que carezcan de este código o que lo tengan incorrecto o caducado, y la ausencia de registro expone al arrendador a sanciones económicas de considerable impacto, que en determinados supuestos pueden llegar a afectar a la propia propiedad.
Antes de la implantación de este registro nacional, el marco normativo era muy diferente: cada comunidad autónoma aplicaba sus propias exigencias, plazos y procedimientos, lo que complicaba tanto la gestión de los propietarios como la capacidad de control de las administraciones. Con esta medida se busca homogeneizar criterios y facilitar una supervisión más eficaz del sector.
A este cambio se le suma la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, aprobada en abril de 2025. A partir de entonces, para destinar una vivienda situada en un edificio residencial al alquiler vacacional es necesaria la autorización expresa de la comunidad de propietarios. Hasta ahora bastaba con que los estatutos no lo prohibieran. Con la nueva normativa, sin el visto bueno de los vecinos no es posible iniciar una actividad de alquiler de corta duración desde cero. Esta modificación responde al creciente malestar vecinal ante los problemas de convivencia, ruido, uso de zonas comunes y alteración de la vida comunitaria asociados a este tipo de alojamientos.
Las consecuencias son claras. Aunque un propietario cumpla con los requisitos administrativos y esté inscrito en el registro nacional, no podrá operar legalmente si la comunidad de propietarios se opone. Las comunidades pasan así a desempeñar un papel decisivo, ya que su decisión puede determinar la viabilidad o el bloqueo de un proyecto vacacional dentro de un edificio.
Multas y riesgos por incumplimiento.
Desgraciadamente la presencia de viviendas vacacionales sin registrar o sin licencia continúa siendo una realidad relevante: diversos datos del sector apuntan a que entre el 40 % y el 60 % de las viviendas anunciadas como alquiler vacacional podrían no contar con la documentación obligatoria. Esta situación se ha convertido en uno de los principales focos de actuación de las autoridades.
Las consecuencias de operar sin registro, sin licencia turística o sin la aprobación de la comunidad de propietarios van desde la retirada inmediata de los anuncios hasta multas de elevada cantidad; de hecho, en función de la comunidad autónoma, las sanciones pueden comenzar en varios miles de euros y alcanzar importes superiores a los 150.000€, llegando incluso a los 600.000 en los supuestos más graves o reiterados. En determinadas regiones, la administración puede imponer cargas administrativas que dificulten o impidan la venta futura del inmueble.
A ello se suma el riesgo de que las propias plataformas eliminen automáticamente los anuncios que no incluyan el número de registro obligatorio. En la práctica, esto significa que la generación de ingresos puede verse interrumpida incluso antes de que se imponga una sanción formal.
Por otro lado, en territorios donde las inspecciones se han intensificado, como Mallorca, ya se han retirado miles de anuncios ilegales tras campañas de supervisión. En una sola actuación se eliminaron más de 4.400 anuncios, lo que supuso la salida del mercado de unas 20.000 plazas de alojamiento turístico no regularizado.
Regulaciones locales.
Aunque existe un registro nacional, muchas comunidades autónomas y ayuntamientos han ido más allá mediante medidas adicionales. En distintas ciudades turísticas se han aplicado restricciones geográficas, moratorias en la concesión de nuevas licencias e incluso planes orientados a reducir progresivamente la oferta de viviendas vacacionales en zonas especialmente saturadas, como centros históricos o barrios con fuerte presión residencial.
En el ámbito autonómico y municipal se observan actuaciones como la congelación de nuevas licencias durante varios años en áreas con exceso de oferta, la retirada gradual de licencias existentes en determinados distritos para recuperar vivienda de uso residencial, o el planteamiento de prohibiciones totales para nuevas viviendas vacacionales en zonas concretas.
La fiscalización también empieza a extenderse a otros aspectos de la gestión urbana, y un ejemplo lo encontramos en la tasa de residuos: aunque la normativa obliga a que quienes generan residuos contribuyan en función de su impacto, muchas grandes ciudades todavía no aplican un tratamiento específico a las viviendas vacacionales. En algunos casos, como Sevilla o Barcelona, se han introducido recargos para reflejar el mayor consumo de servicios públicos asociado a este tipo de alojamientos.
¿La inversión sigue siendo rentable?
Ante este escenario, la pregunta es inevitable: con un marco normativo cada vez más exigente, ¿sigue siendo rentable invertir en una vivienda vacacional?
La respuesta requiere matices. La demanda turística en España continúa siendo elevada y, en muchos destinos consolidados, los ingresos derivados del alquiler de corta duración pueden superar a los del alquiler tradicional. Esto ocurre especialmente en zonas con fuerte atractivo urbano o estacional, donde los precios por noche y la rotación de reservas consienten alcanzar ingresos elevados cuando la gestión es adecuada.
Sin embargo, el equilibrio entre riesgos y beneficios ha cambiado, pues el aumento de la regulación trae consigo mayores gastos de cumplimiento, tanto económicos como de dedicación. La exigencia de autorización comunitaria y la adaptación constante a los cambios normativos reducen la flexibilidad operativa. Además, la saturación de algunos mercados ha incrementado la competencia, lo que puede moderar los rendimientos en ubicaciones con alta concentración de oferta.
En resumen: la rentabilidad ya no depende únicamente del número de noches alquiladas o del precio medio por noche; está estrechamente ligada a la calidad de la gestión, a la capacidad de adaptación normativa y a la integración del alojamiento en su entorno urbano y social.
Consejos para entrar o consolidarse en el sector.
Para quienes ya operan en este mercado o están valorando invertir, existen algunas pautas que resultan esenciales:
- La primera es asegurar el cumplimiento estricto de todas las obligaciones legales y administrativas, desde el registro nacional y las licencias autonómicas hasta la confirmación de que la comunidad de propietarios autoriza la actividad.
- Antes de adquirir un inmueble con fines vacacionales, conviene analizar con detalle el marco normativo local y regional. Las diferencias entre municipios pueden ser determinantes y afectar de forma directa a la viabilidad del proyecto.
- Los expertos de Alohey recomiendan estudiar el mercado real de la zona: niveles de demanda, competencia existente, precios medios y comportamiento estacional. Este análisis permite ajustar las expectativas de ingresos frente a los costes de gestión y cumplimiento, y también permite maximizar los ingresos.
- Por último, contemplar estrategias flexibles puede marcar la diferencia. En algunos casos, combinar alquileres de corta duración con estancias de media duración o con alquiler tradicional permite equilibrar rentabilidad, estabilidad de ingresos y capacidad de adaptación a los cambios normativos.
Un escenario en el que debes tener en cuenta todo esto.
No hay duda de que el mercado de las viviendas vacacionales en España ha evolucionado desde una etapa de crecimiento poco estructurado hacia un modelo mucho más regulado y complejo.
Por ello, es vital comprender las normas, anticipar riesgos y detectar oportunidades para gestionar con éxito una inversión en este ámbito; en este entorno, la profesionalidad deja de ser un valor añadido para convertirse en un requisito imprescindible.
